Wird vor dem Verkauf oder Vermietung eine Immobilienanzeige in kommerziellen Medien aufgegeben, hat der Makler, Vermieter oder Verkäufer folgende Pflichtangaben zu leisten:

- Art des Energieausweises

- Endenergieverbrauch

- wesentlicher Energieträger

- Baujahr lt. Energieausweis

- Energieeffizienzklasse (Energieeffizienz-Buchstabe)

Haus- und Grund 1/2018

Abweichungen des Baujahres sind erheblich. Dem Käufer steht daher ein Rücktrittsrecht vom Kaufvertrag zu, wenn das Wohnhaus tatsächlich 2 Jahre früher als angegeben bezugsfertig hergestellt war. Nachdem das Haus 2 Jahre älter ist als angegeben, war es mit einem Sachmangel behaftet.

(OLG Hamm 2.3.2017)

Räumt ein Mieter die Mieträume trotz einer wirksamen Kündigung des Vermieters nicht oder nicht fristgerecht, muss sich der Vermieter staatlicher Hilfe bedienen, um sein Recht auf Räumung und Herausgabe der Mieträume durchzusetzen. Dies geschieht in der Regel durch Erhebung einer Räumungsklage ggf. Zwangsräumung. Eine eigen-mächtige Räumung der Wohnung durch den Vermieter mit Hilfe eines Schlüsseldienstes und Spedition stellt eine unerlaubte Selbsthilfe dar. In diesem Fall haftet der Vermieter verschuldensunabhängig für alle hierdurch dem Mieter entstandenen Schäden. (Haus u. Grund 1/2016)

Neues Melderecht ab November 2015

Wer innerhalb Deutschlands umzieht, muss dem Einwohnermeldeamt seinen neuen Wohnort innerhalb von zwei Wochen mitteilen. Die Vermieter sind jetzt wieder verpflichtet, bei Anmeldung des Mieters beim Einwohnermeldeamt mitzuwirken und dem Mieter den Einzug innerhalb von zwei Wochen schriftlich oder elektronisch zu bestätigen.

Die Vermieterbescheinigung muss Folgendes beinhalten:

- Name und Anschrift des Vermieters

- Art des meldepflichtigen Vorganges, also Einzug mit Datum

- Anschrift der Wohnung

- Name der meldepflichtigen Person

Der Vermieter kann die Bescheinigung entweder dem Mieter oder direkt dem Einwohnermeldeamt zukommen lassen.(Haus und Grund 10/2015)

Modifizierte Meldebescheinigung:

Seit 01.11.2016 muss der Vermieter die Meldebescheinigung nur noch beim Einzug ausstellen. Der Auszug muss nicht mehr bescheinigt werden.

Kein Zugriff auf die Kaution im laufenden Mietverhältnis

Der Vermieter muss die Mieterkaution auf ein insolvenzfestes Kautionskonto anlegen. Dieses Geld muss der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnis einschließlich der angefallenen Zinsen zurückerhalten, soweit dem Vermieter keine gesicherten Ansprüche zustehen. Diese Zielsetzung würde unterlaufen, wenn der Vermieter die Kaution bereits während des laufenden Mietverhältnisses auch wegen streitiger Forderungen in Anspruch nehmen könnte (BGH,7.5.14)

Mieter muss Kondenswasser entfernen

Im Rahmen seiner mietvertraglichen Obhutspflichten ist der Mieter verpflichtet, die Mieträume in zumutbarem Umfang zu heizen und zu lüften, so dass keine Feuchtigkeitsschäden entstehen können. Dies gilt nach einem neuen Urteil des AG München auch für Kondenswasser, das sich an Glasscheiben bildet. Danach ist der Mieter verpflichtet, Kondenswasser von Fenster und Balkontüren zu beseitigen.

(AG München, Urteil vom 20.4.2012, 474C2793/12)

Untervermietung an Touristen ist unzulässig

Der Vermieter ist zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt, wenn der Mieter die Mieträume unbefugt, d.h. ohne Erlaubnis des Vermieters einem Dritten überlässt. Dies gilt nach einem neuesten Urteil des BGH auch für eine Untervermietung an Touristen. Dies gilt selbst dann, wenn eine Untervermietung grundsätzlich erlaubt ist.(LG MÜnchen v.5.9.13,30S4764/13

Bauarbeiten: Mietminderung nur bei extremen Störungen

Liegt eine angemietete Wohnung in einem Gebiet mit älteren Anwesen, muss der Mieter im Hinblick auf die ältere Bausubstanz jederzeit mit baulichen Veränderungen und Reparaturen rechnen. Dies gilt auch dann, wenn bei Vertragsabschluss noch keine konkrete Bautätigkeit in der Nachbarschaft absehbar war, da im dicht bebauten Innenstadtbereich immer damit gerechnet werden muss. dass früher oder später Gebäude in der Nachbarschaft entfernt, abgerissen oder Fassaden erneuert werden und dies zu einer erheblichen Beeinträchtigung führen kann. Eine Mietminderung wegen der Beeinträchtigung durch Bauarbeiten kann der Mieter deshalb nur in Ausnahmefällen geltend machen,z.B. Großbaustelle in Sichtweite von 100m, Pressluftarbeiten an allen Werktagen von 7.00 - 19.00 Uhr. (Haus und Grund 3/2014)

Kündigung wegen Eigenbedarfs:

Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ist nur dann rechtsmissbräuchlich, wenn der Vermieter bei Abschluss des Mietvertrages zumindest beabsichtigt, die Wohnung bald selbst zu nutzen oder einem Angehörigen zu überlasen.

Energieausweis

Soll eine Wohnung oder ein Gebäude verkauft oder vermietet werden, muss der Energieausweis spätestens bei der Besichtigung vorgelegt oder ausgehändigt werden, unabhängig davon, ob der Interessent dies ausdrücklich verlangt. Dem Käufer bzw. Mieter muss zudem unverzüglich nach Vertragsabschluss eine Kopie des Ausweises übergeben werden. Die Farbskala des Energieausweises wird angepasst; sie reicht nun von 0 - 250 kWh/(qma). Um es für Wohnungssuchende zu vereinfachen, ein Gebäude energetisch zu bewerten, werden bei neu auszustellenden Energieausweisen Effizienzklasssen A+ bis H auf der Farb- und Vergleichsskala eingeführt. (Haus-und Grund 1/2014)

Darf der Mieter bei einer bei Einzug weiß gestrichenen Wohnung diese mit buntem Anstrich zurückgeben?

BGH-Entscheidung vom 6.11.2013

"Der Mieter ist zum Schadensersatz verpflichtet, wenn er eine in neutraler Dekoration übernommene Wohnung bei Mietende in einem ausgefallenen farblichen Zustand zurückgibt, der von vielen Mietinteressenten nicht akzeptiert wird und eine Neuvermietung der Wohnung praktisch unmöglich macht."

Kappungsgrenze für Mieten:

München: Ab dem 15.05.2013 darf in München die Bestandsmiete innerhalb von drei Jahren nur mehr um 15% bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (Mietspiegel) erhöht werden.

Die Staatsregierung hat am 23.07.2013 für 89 weitere Städte und Gemeinden die Kappungsgrenze auf 15% innerhalb von drei Jahren gesenkt. Diese Verordnung ist am 01.08.2013 in Kraft getreten.

Diese Kappungsgrenze gilt bislang nicht für Neuvermietungen. (IVD 22.08.13)

Nichtanerkennung von Verlusten

Der Bundesfinanzhof verlangt vom Vermieter geeignete Maßnahmen, um seine Einkünfteerzielungsabsicht nachzuweisen. Anderenfalls kann letztere auch ohne Verschulden und ohne Zutun des Vermieters entfallen, so dass Verluste steuerlich nicht anerkannt werden.

Steht eine zuvor vermietete Wohnung jahrelang leer, so ist der Vermieter etwa gefordert,

- seine Vermietungsstrategie zu ändern und z.B. einen Makler einzuschalten

- Zugeständnisse bei den Mietkonditionen zu machen

- die Attraktivität des Objekts durch eine Sanierung zu erhöhen

In jedem Fall sollten die Vermietungsbemühungen dokumentiert werden, damit im Streitfall die Namen der Mietinteressenten und etwaige Wohnungsbesichtigungen nachgewiesen werden können.

BGH-Entscheidung

Bei den allermeisten Erwerbsvorgängen im Immobilienbereich fällt die Grunderwerbsteuer an. Diese kann von den Bundesländern selbständig festgelegt werden.

Ab dem 01.01.2014 erhöhen folgende Bundesländer diese Steuer Berlin 6,0% Bremen 5,0% Schleswig-Holstein 6,5%.

Allein Bayern bleibt beim bisherigen Satz von 3,5% und nach den gängigen Aussagen ist für die nächste Zeit keine Veränderung geplant (IVD 15.08.13)